오늘은 주택세입자의 보증금을 지킬 수 있는 방법에 대해 포스팅 하도록 하겠습니다. 우리직장인들은 자기 집을 소유하기 전까지는 세입자로 생활을 합니다.
보증금은 채권으로 임대인과 임차인 둘만의 관계입니다. 그래서 물권보다 아래(우선순위가 낮다)에 있는 채권이라서 부동산 채권자로 부터 경매에 넘어가는 경우 임차인은 보증금을 보장 받을 수 없는 사황도 발생합니다.
당연히 계약서에 서로 서명 후 이사를 하게 되면 전입신고 및 확정일자를 동사무소에서 받아두게 됩니다.
여러분들은 임대차보호법을 들어 보셨을 겁니다. 민법에 대한 특례를 규정(채권을 물건으로 변경)하여 임대인의 보증금 지켜 주기 위함입니다. 채권을 물건으로 변경하는 특례를 확정일자로 갈음하여 받는 것입니다.
우선변제를 받을 임차인의 범위 (주택임대차보호법 시행령 2018.99.18)
| 임차인의 보증금 범위 금액 | 우선변제 최대 금액 | |
| 서울특별시 | 1억1천만원이하 | 3천700만원 |
| 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시 및 화성시 | 1억원이하 | 3천400만원 |
| 광역시, 안산시, 김포시, 광주시, 파주시 | 6천만원이하 | 2천만원 |
| 그 밖의 지역(군단위) | 5천만원이하 | 1천700만원 |
만약 서울특별시에 사시는 분은 보증금이나 전세금이 1억1천만원 이하일 경우 최우선변제로 3천700만원을 받게 됩니다. 군단위에 사시는 분은 보증금이 전세금이 5천만원 이하일 경우 최우선변제로 최대 1천700만원을 받게 됩니다.
임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다는 예외 사항도 있습니다.
예를 들면 군단위에서 아파트 경매가 낙찰가 3천만원일 경우 다른 비용이 없다고 가정 시 1천500백만원만 배당을 받게 됩니다.
그럼 나의 보증금을 지킬 수 있는 방법을 임대차보허법에서 찾을 수 있습니다. 광역시일 경우 보증금 2천만원 군단위일 경우 보증금 1천7백만원으로 설정하고 차임(월세)로 임대료를 지불 하시면 여러분들의 소중한 자본을 지킬 수 있습니다.
현실적으로는 주택임대차보호법에서 정한 보증금과 많은 차이가 발생하지만, 근저당이 많이 설정되어 있는 주택의 경우는 특별히 신경을 쓰시기 바랍니다. 월세로 나가는 돈을 아깝다고 생각하시면 안 되는 이유이기도 합니다.