드라마에서 경매로 낙찰자가 어렵고 힘들게 살고 있는 세입자를 쫒아내는 모습을 많이 보았습니다. 낙찰자는 쳐 죽일 나쁜 사람이고 착하고 열심히 살고 있는 세입자가 불쌍하게 비쳐지는 모습을 많이 보았습니다. 주택임대차보호법이라는 법이 생기기 1981년 이전에는 세입자 법적으로 보호 받지 못하고 억울하게 집에서 나가는 일은 종종 발생 발생했습니다.
부동산 경매는 우리나라 사법부에서 공정하게 진행됩니다. 채무자가 빌린 돈에 대한 이자나 원금을 갚지 못하는 경우에 법원이 개인들의 돈 문제를 해결해 주는 것입니다. 돈을 빌려 준 사람이 돈을 받을 수 없는 사회라면 이 사회는 재대로 흘러 갈 수 없을 것입니다. 누가 빌린 돈을 갚으려고 하겠습니까? 양심적인 사람들은 갚겠지만 그렇지 않은 사람들도 많이 있을 것입니다.
법원에서는 채무가가 빌린 돈을 채권자에게 다 갚고 나서 남은 돈이 있으면 채무자에게 돌려줍니다. 공정하고 객관적으로 개인들 간의 돈 문제를 해결 해주는 어려운 역할을 하는 것입니다. 그래서 경매를 하는 분들은 전혀 죄책감이나 부담 같은 것을 가지실 필요가 없습니다. 여러분들은 채권자와 채무자의 채무문제를 해결 해주는 해결사 같은 역할을 하기 때문입니다. 법원경매는 1년 정도의 시간의 소요되기 때문에 임대차보호법 세입자들도 충분히 대응을 할 수 있습니다.
간혹 세입자가 보증금을 한 푼도 받지 못하고 이사를 가야하는 경우도 있을 수 있습니다. 하지만 그 책임 또한 낙찰자가 아닌 임대인에게 있으며 임대인을 대상으로 소송으로 해결해야 할 것입니다. 요즘은 인터넷도 발달하고 교육수준이 높아져 세입자분들도 내 보증금이 배당받을 수 있는 조금만 공부하시면 다 아실 수 있습니다.
경매는 공매와 달리 법원에서 인도명령이라는 법률적 제도가 있어 명도에도 낙찰자가 관여하지 않아도 됩니다. 물론 세입자와 이야기를 잘하여 이사비정도로 명도하는게 제일 좋은 방법입니다. 서로 좋게 해결을 하면 서로 이득일 수 있습니다. 낙찰자는 최고가매수인이 되면 인도명령신청과 이사명도를 동시에 진행합니다. 모든 사람이 자기가 생각하는 대로는 움직이지 않는 것이죠.
경매의 최대 장점은 저렴한 가격에 부동산을 취득 할 수 있는 것입니다. 하지만 경매의 최대 단점은 일반 매매처럼 물건에 하자가 있는지 꼼꼼히 확인을 하고 취득을 할 수 없습니다. 경매에 나온 물건이라고 마음대로 그 물건을 볼 수가 없습니다. 그리고 권리분석을 잘못하여 막대한 손해를 볼 수도 있으며 입찰보증금을 날려 버릴 수도 있습니다. 많은 시간과 노력이 필요합니다. 특히 장거리일 경우 임장 입찰 등 비용도 많이 발생합니다. 낙찰자가 되고 싶은 욕망 때문에 부동산을 통한 일반매매보다 더 높은 가격에 낙찰을 받을 수 있으며 건물하자에 대한 책임도 모두 본인이 안고 가야 하는 문제입니다.
경매에는 임의경매와 강제경매가 있습니다. 낙찰자 입장에서는 임의경매이든 강제경매이든 상관이 없습니다. 그 의미만 이해해 하시면 됩니다. 임의경매는 쉽게 생각하셔서 채권자가 임의로 경매를 신청 할 수 있습니다. 여러분들이 집을 구입하실 때 은행에서 대출을 받으실 때 많은 서류를 작성합니다. 그 중에 이자나 원금을 몇 달 동안 갚지 못하면 은행에서 경매를 신청해도 좋다고 사인이나 도장을 아마 찍었을 것입니다. 강제경매란 채무문제로 법원에서 채권자가 채무자에게 승소 판경 즉 재판에서 이겼으나 채무자가 돈을 갚지 않는 경우입니다. 이 경우 법원의 판경승소문에 의거 채무자의 부동산을 경매 신청 할 수 있습니다. 임의는 우리가 동의를 해준 것, 강제는 법원의 판결문에 의거 경매가 진행 된다고 쉽게 생각하시면 됩니다.