행복한부자아빠가 설명하는 법원경매 철차는 아래와 같이 6단계로 나눌 수 있습니다.
1. 법원 경매개시 결정
채권자가 임의경매 및 강제경매를 신청하게 되면 법원은 경매개시 결정을 하게 됩니다.
2. 배당요구 종기 결정
경매로 낙찰 받은 금액을 채권자에 나누어 주기 위해 법원이 정한 날짜까지 배당신청을 하여야 합니다. 그 날짜를 배당요구 종기일이라 하며, 배당을 신청하지 않은 채권자에게는 배당을 하지 않으므로 채권자나 세입자는 꼭 기한 내 필요한 서류를 첨부하여 관할 법원에 신청하기 바랍니다.
3. 매각기일
입찰자들이 법원에서 입찰하는 날짜 및 시간입니다. 본인이나 대리인이 관할 법원에 직접 가셔서 입찰에 참여 하셔야 합니다. 본인이 입찰에 참여 할 시 신분증, 도장, 입찰보증금을 준비 하셔야 합니다. 입찰보증금은 최저입찰가 대비 10%이상만 현금이나 수표로 준비하셔야 합니다. 보통 수표로 준비 하는 게 좋습니다. 입찰보증금은 1원이 미달되어도 해당 입찰은 무효가 되기 때문입니다.
간혹 입찰가 대비 10%로 잘못 알고 계시는 분들이 있으신데 최저입찰가의 10%만 입찰보증금으로 준비하시면 됩니다.
경매입찰 당일 바로 공개를 하며 이때 최고가로 입찰한 분은 최고가매수신고인이 됩니다. 최고가매수신고인인이라고 해서 매수인이 되는 것은 아닙니다. 법원에서 검토과정 및 이의가 없는지 검토할 시간이 필요합니다.
4. 매각허가 결정 및 확정
매각기일로부터 7일까지 법집행에 따른 절차상 문제가 없는지 검토하는 시간을 가집니다. 해당 물건에 치명적이 하자가 있던지 법원 서류에 문제가 있었는지 문제가 있다면 최고가 매수인은 매각불허가 신청을 할 수도 있습니다.
매각허거결정일루부터 7일 까지는 채권자 소유자 등이 이의신청 및 항고신청을 받을 수 있는 시간을 주며 이의나 항고가 없다면 최고가매수신고인은 매수자가 된다.
5. 경매 잔금납부
매각허가결정확정 후 매수인에게 잔금 납부통지서가 발송되며 매수인은 잔금을 납부하는 날 낙찰받은 경매 물건에 대한 소유권을 취득하게 됩니다.
6. 배당
잔금납부 된 금액으로 법원은 채권자들에 배당을 완료하게 되면 모든 과정을 마치게 됩니다.