행복한부자아빠는 오늘 경매에서 물건분석을 위해 제일 중요하면서 기본적인 말소기준권리에 대해서 알아보겠습니다. 먼저 말소는 표준국어대사전에는 “기록되어 있는 사실 따위를 지워서 아주 없애 버림”이라고 기록되어 있습니다. 어려운 한자이며 쉬운 우리말로 순화하면 “지움”입니다.
어떤 기록물에 지울 수 있는 기준이 되는 권리를 찾는 것입니다. 기록물은 등기부등본을 뜻 합니다. 등기부등본에서는 추후 다시 한 번 설명을 드리고, 여기에서는 어떤 부동산에 대한 현황(표제부), 소유권(갑구), 소유권이외의 권리(을구)를 법원 등기소에서 기록물로 저장 관리하는 공문서라고 생각 하시면 됩니다. 옛날 땅문서입니다.
말소기준권리는 경매로 낙찰 받는 낙찰자에 입장에서 매우 중요합니다. 말소기준권리보다 시간상 앞서는 권리(선순위)는 낙찰자가 인수하며 말소기준권리보다 시간상 늦은 권리(후순위)는 낙찰자가 신경을 쓰지 않아도 법에서 말소등기를 해주므로 권리를 인수받지 않습니다. 경매의 최대장점 중 하나가 부동산의 권리를 말소등기 해주는 것입니다.
그럼 말수기준권리가 될 수 있는 권리의 종류부터 보겠습니다. (근)저당권, (가)압류, 전세권, 담보가등기, 경매개시결정등기 7가지입니다. 근,저,가,압,전,담,경 이것은 꼭 숙지하시기 바랍니다.
저당권은 부동산이나 동산을 채무의 담보로 잡거나 담보로 잡는다는 뜻입니다. 돈을 갚아야 하는 채무자가 재대로 의무를 이행하지 않으므로 채권자는 경매를 신청 할 수 있습니다.
압류는 채권자가 돈을 돌려받기 위해 소송 중에 채무자가 자신의 재산을 소송 중에 몰래 제3자에 매매를 할 수 있습니다. 이런 경우 채권자는 소송에서 승소 했지만 자신의 소중한 돈을 돌려받지 못하는 경우가 발생합니다. 이럴 경우 가압류를 하여 채무자의 재산을 임시로 압류를 하여 채무자가 매각하지 못하게 한다는 뜻입니다. 재판에서 승소하면 압류를 통해 채무자의 압류된 물건을 경매 할 수 있습니다.
여기서 한 가지 전세권이 말소기준권리가 될 수 있는 경우는 임의경매를 신청하거나 배당요구 하였을 때 말소 기준권리가 될 수 있다는 점은 꼭 기억 해 주시기 바랍니다. 전세권이라도 앞에서 설명한 2가지 경우가 아닐 경우 선순위 전세권으로 낙찰자가 권리를 승계하게 되는 경우도 있으므로 신중하게 분석하져야 하며, 전세금을 인수 한 금액을 생각하고 낙찰가를 선정 하셔야 합니다.
담보가등기는 채권자를 근저당을 설정하는 것이 아니라 돈을 빌려주고 그 담보로 가등기(임시등기)를 하게 됩니다. 채무자가 돈을 재대로 변제하면 가등기는 말소되지만 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 채권자는 우선적으로 그 물건에 대하여 본등기를 할 수 있습니다.
담보가등기가 되어있는 부동산은 일반인들은 절대로 매매 하여서는 안 되는 것도 하나의 팁으로 알아두시기 바랍니다. 정상적인 매매가 이루어져도 담보가등기가 등기우선이므로 소유권이전이 되지 않고 여러분의 소중은 돈을 잃어버릴 가능성이 높습니다.
경매개시결정등기는 정상적인 경매신청이 들어왔을 경우 법원에서 경매개시결정등기를 하며 이 부동산은 경매중이니 돈을 빌려주거나 매매 같은 처분을 금지한다고 공시하는 등기입니다.. 경매개시결정등기가 있는 부동산은 절대로 매매하시면 안 됩니다.